Pirkimas palyginti su būsto nuoma

Jei niekada neturėjote namų “Nuoma ir pirkimas"yra vienas iš svarbiausių sprendimų, kuriuos kada nors priimsite. Yra keletas veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš pradedant pasinerti.

Palyginimo diagrama

Būsto pirkimas palyginti su būsto nuoma palyginimo lentelė

	Pirk namą	Būsto nuoma
Pradinė kaina	Didelės įmokos, hipotekos mokesčiai	Maža - pirmojo ir praėjusio mėnesio nuoma ir užstatas
priežiūra	Pirkėjas privalo išlaikyti	Šeimininkas privalo išlaikyti
Turto modifikacijos	Pirkėjas gali atlikti nuosavybės modifikacijas, rekonstravimą ir papildymą	Nuomotojams paprastai neleidžiama keisti nuosavybės

Turinys: Pirkimas ir būsto nuoma

• 1 Ar ji turi finansinę prasmę??
• 2 Hipotekos palūkanos
• 3 Galimybė sumokėti įmoką
• 4 mokesčiai
• 5 Nuomos kainos padidėjimas atsižvelgiant į infliaciją
• 6 Namo vertės įvertinimas
• 7 Sandorio išlaidos perkant
• 8 brokerio komisiniai parduodant
• 9 Laikas ir pastangos
• 10 Nuomos santykiai
• 11 literatūros sąrašas

Ar jis turi finansinę prasmę??

Daugeliui žmonių būsto pirkimas iš dalies yra investicinis sprendimas. Nuomai išleisti pinigai dažnai laikomi nuteistais pinigais - niekada nebebus matomi. Bet tai nėra visas vaizdas. Priimant sprendimą dėl nuomos ir pirkimo reikia atsižvelgti į kelis kintamuosius:

1. Hipotekos palūkanos
2. Galimybė sumokėti įmoką
3. Mokesčiai
4. Nuomos kainos padidėjimas, atsižvelgiant į infliaciją
5. Įvertinimas namo vertėje
6. Sandorių išlaidos perkant
7. Brokerio komisiniai parduodant
8. Laikas ir pastangos perkant, parduodant ir prižiūrint būstą (subjektyvu - sunku įvertinti)

Nors kiekvienas iš šių veiksnių gali būti sudėtingas parametras, jūs galite padaryti keletą realių prielaidų, kad pradėtumėte analizę. Kai jums patogu naudoti sprendimo modelį, galite jį patobulinti, kad pridėtumėte daugiau parametrų ar tvarkytumėte sudėtingesnį.

Hipotekos palūkanos

Atsižvelgiant į jūsų kredito istoriją ir užimtumo / pajamų situaciją, jūsų palūkanų norma bus atsargi. Taip pat galite nuspręsti, ar norite imti fiksuotos ar kintamos palūkanų paskolą. Priimkite fiksuotą nuomos ir pirkimo analizę. Tarkime, kad jūsų paskolos suma yra 200 000 USD, o palūkanų norma yra 6,5% (fiksuota) per 20 metų. Tai prilygsta maždaug 0,54% mėnesio normai ir 1 491 USD mėnesio įmokai. Per 20 metų mokėsite savo skolintojui 357 875 USD - 200 000 USD bus nukreipti į pagrindinę paskolos sumą, o 157 875 USD bus sumokėti kaip palūkanos.

Įdomus hipotekos mokėjimas yra tas, kad nors mėnesinės įmokos nesikeičia per 20 metų, tos fiksuotos mėnesinės įmokos, kurios mokamos palūkanoms, palyginti su suma, sumažinančia negrąžintą pagrindinę sumą, skiriasi kiekvieną mėnesį. Paprasčiau tariant, per pirmuosius kelerius hipotekos metus didžioji jūsų mokėjimų dalis bus nukreipta į palūkanas ir jūs vos neištruksite iš pagrindinės sumos. Per pastaruosius kelerius metus dauguma jūsų mokėjimų bus sumokėti pagrindinei sumai.

Mūsų pavyzdyje yra 1 491 USD mėnesinių įmokų per 20 metų, vidutinė palūkanų išmoka yra 1 071 USD per mėnesį pirmaisiais metais ir tik 51 USD per paskutinius jūsų hipotekos metus.

Kodėl tai svarbu?

Per pirmuosius kelerius hipotekos metus jūsų negrąžinta paskolos suma vos sumažėja. Taigi, jei jūs planuojate gyventi name tik keletą metų, jūsų nuosavas kapitalas (namo vertė - negrąžinta paskolos suma) nėra labai didelis.

Galimybė sumokėti įmoką

Tinkama įmoka (15% namo vertės) paprastai sumažina palūkanų normą, kurią turėsite sumokėti. Tarkime, kad jūs nusipirkote 40 000 USD kaip įmoką, kai perkate savo namus. Šis 40 000 USD yra tarsi investicija, kurią jūs padarote į turtą (savo namą), tikėdamiesi, kad turtas bus įvertintas. Jei investuotumėte 40 000 USD į internetinę taupomąją sąskaitą, kiekvienais metais galėtumėte uždirbti 5% palūkanų (nerizikinga). Jei investuosite į akcinį kapitalą ir jums pasiseks, grąža gali būti dar didesnė.

Trumpai tariant, jūs atsisakote galimybės investuoti šią sumą į kitą turtą, galintį suteikti grąžą. Tarkime, kad turite kitų investavimo galimybių, apie kurias žinote, kad gausite tam tikrą (X) investicijų grąžą. Šis „X“ vaidina svarbų vaidmenį nuomos ir pirkimo finansiniame modelyje.

Mokesčiai

Ką mokate

Pirkdami būstą mokėsite turto mokesčius. Priklausomai nuo to, kur gyvenate, turto mokestis gali būti maždaug nuo 0,5 iki 1% jūsų namo vertės.

Ką taupote

Turto mokesčiai, kuriuos mokate, taip pat palūkanų išmokos, kurias sumokate per metus, yra atskaitytinos nuo mokesčių. Svarbu tai, kad jūs galite reikalauti šių mokesčių atskaitymų tik tuo atveju, jei išskaičiuojate išskaičiavimus, o ne imate standartinį.

Kiek sutaupote

Paprasčiausias matematikos modeliavimas, darykime prielaidą, kad:

• Metinis nekilnojamojo turto mokestis = 2 000 USD (A)
• Per metus sumokėtos palūkanos = 12 000 USD (B)
• Galimas standartinis išskaičiavimas = 8000 USD (C)
• Jūsų mokesčių grupė - 28%
• Jūsų pajamos - 85 000 USD

Jei perkate namą ir išskaičiuojate išskaičiavimus, apmokestinamosios pajamos sumažės 14 000 USD (A + B). Jei nuomositės, jūsų apmokestinamosios pajamos sumažės 8000 USD (C). Taigi „grynasis būsto įsigijimo poveikis apmokestinamosioms pajamoms“ yra 6000 USD (A + B-C). Grynasis mokesčių sutaupymas per metus yra 28%, ty 6000 USD. 1 680 USD.

Už fiksuotą palūkanų normą įkeičiant paskolą palūkanos bus didžiausios pirmaisiais metais ir sumažės vėlesniais metais, nes jūsų negrąžinta pagrindinė suma pamažu mažės..

Nuomos kainos padidėjimas, atsižvelgiant į infliaciją

Kurdami finansinį modelį, skirtą palyginti būsto nuomą ir pirkimą, galime prisiimti fiksuotas mėnesines įmokas su fiksuota palūkanų norma. Tačiau pagal nuomos scenarijų tikimasi, kad per ateinančius 20–30 metų nuoma padidės. Galima manyti, kad nuomos mokestis per metus padidės 2–3 proc. - kartu su infliacijos lygiu.

Turėtumėte palyginti pirkimo pinigų srautus (mėnesinė įmoka, namo savininko mokesčiai, draudimas ir tt) su nuoma. Be to, būtinai atkreipkite dėmesį į skirtumo investavimo alternatyvias išlaidas (nuoma - mėnesinė įmoka arba atvirkščiai, atsižvelgiant į tai, kuri yra didesnė)..

Įvertinimas namo vertėje

Galima manyti, kad per ilgą laiką (20–30 metų) namų vertės padidės maždaug po 5% kiekvienais metais. Priklausomai nuo to, kur gyvenate ir ar bendraujate su vienos šeimos namais, kotedžais ar kooperatiniais namais, šis procentas gali skirtis. Šis skaičius daro didelę įtaką nuomos ir pirkimo finansinio modelio rezultatams.

Sandorių išlaidos perkant

Yra įvairių operacijų išlaidų, kurias patirsite pirkdami būstą. Namų apžiūra, advokato mokesčiai, hipotekos uždarymas, agento mokestis, mokesčiai, rinkliavos ir tt Laikykite šią sumą taip, kaip elgtumėtės su įmokomis (atsižvelgiant į išlaidas, praleidusias galimybes investuoti šiuos pinigus kitur)..

Brokerio komisiniai parduodant

Paprastai pardavėjas moka komisinius tiek pirkėjo, tiek pardavėjo agentams. Kai kiekviena iš jų sudaro 3 proc., Ši komisija paprastai sudaro 6 proc. Namo vertės. Kaip jūs galite atspėti, tai turi didelę įtaką finansiniam modeliui. Galite pasirinkti dirbti be agentų ir prisiimti 3% ar mažiau komisinių išlaidų pagal savo modelį.

Laikas ir pastangos

Ieškokite savo svajonių namo gali būti apmokestinami ir gali prireikti daug laiko ir pastangų.

Kai nuomojatės, nuomotojas yra atsakingas už daugelio dalykų, kurie namuose dažniausiai nutinka (santechnika ir tt), sutvarkymą. Tačiau pirkdami būstą esate atsakingi už visą priežiūrą.

Žmonėms taip pat gali tekti kelis kartus patarti ir skirti laiko bei pastangų bandant parduoti savo namą.

Nuomos santykiai

Vienas iš būdų išsiaiškinti, ar pirkti ar nuomoti, yra rentos santykis: tipiško namo pirkimo kaina, padalyta iš panašaus namo metinės nuomos. Kai nuomos santykis yra didesnis nei 20, tai reiškia, kad turėtumėte apsvarstyti nuomą. Nuo 15 iki 20 pasinerkite į nuomą, nebent rasite namą, kuris jums tikrai patinka, ir planuojate jame likti ilgą laiką. Jei nuomos santykis yra mažesnis nei 15, pirkti prasmingiau.

Pagrindinių JAV didmiesčių nuomos santykiai pateikiami „New York Times“ svetainėje.

Nuorodos

• Nuoma ir nuosavybė: 7 veiksniai, kuriuos turėtų atsižvelgti net namų savininkai - Merrill Lynch