Rinkos panaikinimas ir trumpas pardavimas

Kai skolininkas nuolat nesumoka hipotekos, turtas yra uždaromas. Į a uždarymas, skolintojas perima nuosavybės teisę į turtą ir iškeldina skolininką. Panaikintas turtas gali būti parduodamas aukcione arba per tradicinius nekilnojamojo turto agentus. Paskolų gavėjams ribojimas kenkia jų kredito balams.

A trumpas išpardavimas dažnai naudojamas kaip alternatyva rinkos apribojimui, nes jis sumažina papildomus mokesčius ir išlaidas tiek kreditoriui, tiek paskolos gavėjui. Neigiamas poveikis paskolos gavėjo kredito reitingui paprastai yra mažesnis, kai parduodamas skolintas turtas, nei rinkos apribojimas, tačiau trumpas pardavimas paprastai apima daug daugiau dokumentų visoms šalims..

Palyginimo diagrama

Rinkos panaikinimo ir trumpo pardavimo palyginimo lentelė

	Rinkos ribojimas	Trumpas išpardavimas
Galbūt gausite 3000 USD ar didesnę perkėlimo paskatą	Ne	Taip
Naudojamas kai	Skolininkas nevykdo mokėjimų	Skolininkas, negalėdamas sumokėti hipotekos, yra skolingas daugiau nei dabartinė namo vertė, o skolintojas sutinka.
Pardavė	Skolintojas	Namo savininkas
Pardavimo būdas	Parduotas patikėtinių aukcione	Makleris
Poveikis kredito balui ir kredito istorijai	Lašai 200 - 400 taškų. Lieka ataskaita 7 metus.	Metimas 50 - 150 taškų. Įtraukiama į kredito ataskaitą, jei kreditorius praneša apie skolos sumažėjimą kredito atskaitomybės agentūroms.
Inicijavo	Skolintojas	Namo savininkas
Būsimos paskolos	Privalo pranešti apie būsimas paskolų paraiškas	Gali būti arba negali būti pranešama apie būsimas paskolų paraiškas
Kas kontroliuoja nekilnojamąjį turtą	Skolintojas	Namo savininkas
Būsimų namų pirkimo apribojimai	Galima įsigyti per 5 metus su apribojimais arba per 7 metus be apribojimų	Tam tikromis aplinkybėmis gali įsigyti nedelsiant

Turinys: rinkos uždarymas ir trumpas pardavimas

• 1 Tinkamumas ir naudojimas
• 2 Kaip veikia akreditacija ir trumpalaikiai pardavimai?
  • 2.1 Rinkos ribojimo procesas
  • 2.2 Trumpųjų išpardavimų procesas
• 3 Pirkėjų komplikacijos, susijusios su rinkos apribojimais ir trumpalaikiais pardavimais
• 4 Kredito reitingas
• 5 Ateities namų savininkai
• 6 Naujausios rinkos uždarymo naujienos
• 7 literatūros sąrašas

Tinkamumas ir naudojimas

Rinkos ribojimas naudojamas, kai būsto savininkas neįvykdo savo būsto paskolos įmokų. Skolintojas pasisavina turtą, kuris buvo įkeistas kaip paskolos įkaitas. Po turto uždarymo skolintojas jį parduoda ir panaudoja pajamas hipotekos likutiui susigrąžinti..

Skolininkai gali įsigyti trumpų išpardavimų, kai skolingi daugiau nei dabartinė jų vertė rinkoje. Trumpalaikiai išpardavimai gali būti naudojami tiek tais atvejais, kai būsto savininkas moka hipoteką ir kai jie atsiliko. Tačiau norint įvykdyti skolintų vertybinių popierių pardavimą, reikalingas skolintojo patvirtinimas; skolintojai neprivalo priimti trumpalaikio pardavimo.

Kaip veikia akreditacija ir trumpalaikiai pardavimai?

Uždarymo procesas

Priklausomai nuo valstybės, kurioje gyvena skolininkas, rinkos ribojimas gali būti susijęs su teismų sistema. Norėdami gauti daugiau informacijos, žr. Teismų rinkos ribojimą ir neteisminių galimybių ribojimą.

Po trijų ar šešių mėnesių praleistų mokėjimų skolintojas užfiksuos pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą, kuris praneša skolininkui, kad jis yra uždarytas, ir suteikia jam atkūrimo periodą, kad viskas būtų gerai, sumokant skolas ar išsprendus bet kokius kitus ginčus. Atkūrimo laikotarpis skiriasi priklausomai nuo valstijos: kai kurios valstybės suteikia skolininkams tik penkias dienas ginčams ir skoloms išspręsti, o kitos suteikia skolininkams iki 90 dienų.

Jei nesumokėtas hipotekos likutis neišmokamas per tris mėnesius, namo savininkas gauna pranešimą apie pardavimą. Tada turtas parduodamas aukcione, parduodant patikėtinį, pasiūliusiam aukščiausią kainą pasiūliusiam asmeniui, kuris privalo sumokėti grynais per 24 valandas. Pradinis pasiūlymas paprastai yra lygus negrąžintam paskolos likučiui ir bet kokiems papildomiems advokato mokesčiams, kuriuos bankas galėjo sumokėti.

Čia yra vaizdo įrašas, kuriame palyginamas rinkos uždarymo procesas ir trumpalaikių pardavimų poveikis remiantis penkiais pagrindiniais kriterijais:

Trumpo pardavimo procesas

Kai turto rinkos vertė yra mažesnė už negrąžintą hipotekos pagrindinę sumą, o skolininkas negali sau leisti sumokėti hipotekos, skolintojas (vienas ar keli bankai) gali pasirinkti sutikti su trumpalaikiu pardavimu. Trumpalaikio pardavimo atveju pajamos iš turto pardavimo nesiekia hipotekos likučio, ir tai yra viena iš priežasčių, dėl kurių skolintojai gali nesiryžti priimti skolininko pasiūlymo parduoti trumpalaikį turtą. Bet koks nesumokėtas skolintojų likutis po trumpo pardavimo yra žinomas kaip trūkumas. Trumpalaikio pardavimo sutartys nebūtinai atleidžia skolininkus nuo jų prievolių grąžinti bet kokius paskolų trūkumus, išskyrus atvejus, kai šalys yra specialiai susitarusios.

Netrukus parduodamas namas parduoda namą su makleriu. Jis tvarkomas kaip ir bet kuris kitas namų pardavimas. Kai būsto savininkas priima pasiūlymą, jį taip pat turi priimti bankas. Trumpas išpardavimas gali užtrukti nuo 3 iki 6 mėnesių, o jo sėkmė nėra garantuojama. Vis dėlto Federalinė būsto finansų agentūra (FHFA) 2012 m. Sukūrė naujas taisykles, kurios palengvina ir pagreitina šį procesą. Pavyzdžiui, hipotekos kreditoriai turi atsakyti į trumpą pardavimo pasiūlymą per 30 dienų nuo jo gavimo.

2012 m. Rugpjūčio mėn. FHFA paskelbė priemones, kuriomis siekiama palengvinti povandeninių namų - namų, kuriuose negrąžinta hipoteka yra didesnė už dabartinę būsto rinkos vertę - pardavimus namų savininkams, įskaitant pagalbą žmonėms, kurie turi finansinių sunkumų, bet nepraleido. hipotekos mokėjimai. Pagal planą, kuris įsigaliojo 2012 m. Lapkritį, šia pagalba gali naudotis tik „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ garantuojamos hipotekos. Yra nustatyta 6000 USD riba, kuriai antrosios hipotekos turėtojai gali gauti, kai įvyksta trumpalaikis pardavimas. baigta. Šia priemone siekiama sumažinti paskatą, kuria antrosios hipotekos turėtojai turi susitaikyti su savo įplaukomis iš namų pardavimo, taip išvengiant vėlavimų ir palengvinant pardavimo užbaigimą. Naujosios taisyklės taip pat leidžia būsto savininkams, praleidusiems hipotekos mokėjimus ir turintiems rimtų finansinių problemų, pateikti mažiau dokumentų, kurie turi būti patvirtinti trumpalaikiam pardavimui. Būsto savininkams suteikiamas greitesnis patvirtinimas, jei jie patiria finansinių sunkumų, tokių kaip prarastas darbas, skyrybos, mirtis šeimoje ar darbo perkėlimas..^[1]

Komplikacijos pirkėjams dėl rinkos apribojimo ir trumpo pardavimo

Akcijos ir trumpalaikiai išpardavimai siūlo dideles nuolaidas pirkėjams. Kai kas perka namą per trumpą laiką, gali tikėtis, kad namas kainuos 10% pigiau nei įprastas namas rinkoje; rinkos uždarymas yra dar pigesnis, dažnai apie 30 proc..^[2] Tačiau šie pirkimai nėra be jokių komplikacijų.

Dažniausiai pasitaikanti suvaržytų savybių problema yra ta, kad jos dažnai parduodamos tokios, kokios yra, todėl namui gali prireikti remonto, kuris kartais yra labai brangus. Kai aukcione įsigyjamas panaikintas turtas, pirkėjas tą pačią dieną privalo sumokėti grynaisiais, tai reiškia, kad jie negali patikrinti turto, todėl neturi supratimo apie reikalingo remonto mastą. Kartais panaikinto turto pirkėjui gali reikėti sumokėti nesumokėtus ankstesnio savininko turto mokesčius. Galiausiai išpirkimo įstatymai leidžia skolininkams susigrąžinti uždarytus namus, net jei būstas buvo parduotas naujam pirkėjui po uždarymo. Tai gali sukelti daug komplikacijų pašalintų savybių pirkėjams.

Nekilnojamojo turto pardavimo sutartys taip pat dažnai perkamos už mažesnę nei įvertinimo kainą. Tačiau procesas gali užtrukti labai ilgai. Nekilnojamojo turto pirkimas per trumpą laiką paprastai užtrunka daug ilgiau, nes ne tik pirkėjas ir pardavėjas turi susitarti dėl pardavimo. Visi skolintojai, turintys turto sulaikymą, taip pat turi sutikti su pardavimu. Jei pirmasis hipoteka buvo pakartotinai parduotas pirminio skolintojo, tai dabar gali priklausyti keliems bankams. Jei namas yra antras hipoteka, paskolos davėjas gali būti ir antrosios hipotekos kreditorius. Visiems skolintojams pritarti trumpam pardavimui prireikia laiko ir netgi gali būti užkirstas kelias sudaryti sandorį, jei skolintojas nesutinka arba jei pardavėjas ilgo laukimo metu nebegali atlikti hipotekos mokėjimų (todėl gali būti uždarytas). Daugumai pardavimų užbaigti reikia 3–12 mėnesių. Be to, trumpalaikiai pardavimai yra rizikingi pirkėjams ir pardavėjams, nes bankas bet kur gali pašalinti namus iš rinkos be jokio atgarsio..

Kredito reitingas

Dėl rinkos apribojimo skolininko kredito reitingas gali sumažėti nuo 200 iki 400 punktų. Jis lieka kredito ataskaitoje 7 metus. Tais atvejais, kai potencialus darbdavys reikalauja visų darbuotojų saugumo patikrinimo, tai gali turėti labai neigiamą poveikį skolinimosisi ateityje ir net įsidarbinimo galimybėms. Akcijų uždarymas yra viešo įrašo dalis.

Dėl trumpalaikio pardavimo kredito reitingas gali sumažėti nuo 50 iki 130 punktų, nors dažniausiai mažesnis sumažėjimas atsiranda dėl to, kad paskolos gavėjas nevykdo paskolos. Kredito ataskaitose bus teigiama, kad už trumpą laiką parduodamą paskolą buvo „atsiskaityta“, „sumokėta kaip sutarta“ arba „sumokėta mažiau nei visiškai“.

Būsima namų nuosavybė

Išeidamas iš namų, asmuo gali nusipirkti kitą namą per 5 metus su tam tikrais apribojimais arba per 7 metus be jokių apribojimų. Asmenys privalo pranešti apie visų būsimų paskolų paraiškų panaikinimą.

Po trumpalaikio pardavimo asmuo gali nedelsdamas įsigyti naują būstą, jei jo įmokos nebuvo vėluojamos daugiau kaip 30 dienų ir skolintojas nereikalauja iš jų grąžinti paskolą. Tačiau susirasti naują skolintoją gali būti sunku.

Naujausios rinkos uždarymo naujienos

Nuorodos

• Vikipedija: trumpas pardavimas (nekilnojamasis turtas)
• „Trumpi pardavimai“, kad būtų galima padidinti - „Wall Street Journal“
• Kaip aš galiu gauti pinigų už trumpą pardavimą? - About.com
• Pirkimo uždarymo privalumai ir trūkumai - „FrontDoor.com“