Fannie Mae ir Freddie Mac yra vyriausybės remiamos įmonės (GSE), t. y. privačios vyriausybės remiamos įmonės, JAV.
Bankai skolina pinigus žmonėms, norintiems nusipirkti namą. Šios paskolos, vadinamos hipoteka, gali būti reikšmingos - net 300 000 USD ar daugiau, o skolininkai paprastai turi per 15–30 metų jas grąžinti. Kadangi daugybei žmonių reikia hipotekos ir per tiek laiko praeina, kol bus grąžintos šios didelės skolos, bankams gali trūkti pinigų pasiskolinti.
Čia ateina Fannie Mae ir Freddie Mac. Fannie ir Freddie dirba su skolintojais, o ne su skolininkais. Jie perka hipotekas iš bankų, o tai leidžia bankams greitai gauti pelną ir suteikia kapitalą, reikalingą vėl skolinti. Paprastai „Fannie“ perka hipotekas iš privačių komercinių bankų, tokių kaip „Chase“ ir „Bank of America“, o Freddie perka hipotekas iš mažesnių bankų, a.k.a..
Hipotekos skola, kurią perka „Fannie“ ir „Freddie“, yra parduodama investuotojams kaip hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai (MBS), dažnai agentūrų obligacijų pavidalu. (Kadangi jos yra susijusios su hipotekos rinka, agentūrų obligacijos veikia šiek tiek kitaip nei įprastos įmonių ir vyriausybių obligacijos, ir joms dažnai reikia mažiausiai 25 000 USD investicijų. [1]) „Fannie“ ir „Freddie“ garantuoja paskolas, kurios yra sujungtos į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kuriuos jie parduoda investuotojams. Kitaip tariant, jei skolininkas nevykdo hipotekos, „Fannie“ ar „Freddie“ mokės investuotojui (galutiniam hipotekos skolos savininkui), o ne skolininkui..
Kadangi Fannie Mae ir Freddie Mac yra vyriausybės remiamos agentūros, jų garantijas netiesiogiai pagrindžia visiškas JAV vyriausybės tikėjimas ir pasitikėjimas. Kad „Fannie“ ir „Freddie“ galėtų suteikti tokią garantiją, jie reikalauja, kad bankai iš bankų (bankai, kurie iš pradžių pinigus skolina tiesiogiai paskolos gavėjui) įsitikintų, kad patikrina skolininko kreditingumą. Kilmės bankai turi laikytis tam tikrų taisyklių ir gairių (pvz., Ne mažiau kaip 20% įmoka arba reikalavimas sumokėti hipotekos draudimo įmokas); dokumentais pagrįstas pajamas ir galimybę grąžinti; profesionalių ir neutralių trečiųjų šalių atliktas namų įvertinimas dokumentais; ir taip toliau. Šios taisyklės ir gairės yra skirtos sumažinti paskolos neįvykdymo tikimybę.
Kai visos dalys veikia taip, kaip turėtų, daugiau žmonių gali sau leisti nusipirkti būstą, grąžinamos skolos, o investuotojai uždirba pinigus.
„Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ daro tiesioginę įtaką įprastoms paskoloms būstui įsigyti. Kalbant apie įprastas paskolas, yra dvi pagrindinės rūšys: atitinkančios ir neatitinkančios paskolos. Atitinkančios paskolos taip pat kartais vadinamos „kvalifikuotomis hipotekomis“ arba QM.
Tinkamos paskolos yra tos, kurios atitinka Fannie ir Freddie gaires. Tai reiškia, kad įprastos paskolos eina tik tiems skolininkams, kurie greičiausiai grąžins paskolas - ty tiems, kurie moka 20% įmokų, turi gerą kredito rezultatą, patikimas pajamas ir tt Jie taip pat neviršija tam tikro suma: 417 000 USD, daugeliu atvejų. Neatitinkama paskola yra paskola, kurią suteikia bankas ne laikykitės Fannie ir Freddie gairių. Paskola yra suteikiama mažiau kreditingiems skolininkams arba didesnei sumai, nei rekomenduoja „Fannie“ ir „Freddie“ (žr. „Jumbo“ hipoteką). Neatitinkamos paskolos paprastai yra didesnių paskolų palūkanos, kad kompensuotų riziką, būdingą jų investavimui; neatitinkančios paskolos yra įprasta, kai reikia pirkti butą.
Dar 2013 m. Gruodžio mėn. Keli dideli JAV bankai, įskaitant „Bank of America“, „Chase“, „Citigroup“ ir „Wells Fargo“, išduoda neatitinkančias paskolas nedideliam klientų skaičiui..[2] Tai yra rizikinga investicija bankams ir investuotojams, perkantiems hipotekos skolą, nes neatitinkančios paskolos nepalaiko „Fannie“ ir „Freddie“, todėl bet koks paskolos nevykdymas yra brangus investuotojams ir, galbūt, visai ekonomikai..
Be Fannie Mae ir Freddie Mac, yra ir Ginnie Mae. Skirtingai nuo Fannie ir Freddie, Džinnija visiškai priklauso JAV vyriausybei kaip viešasis subjektas, o visus hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kuriuos ji parduoda investuotojams, aiškiai remia JAV vyriausybė. Priešingai, iš „Fannie“ ir „Freddie“ nupirkti vertybiniai popieriai yra netiesioginiai - t., numanomas būti remiamas. Istoriškai investuoti į „Ginnie Mae“ obligacijas yra saugiau nei investuoti į tas, kurias pirko iš „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“. [3]
Ginnie Mae priklauso Būsto ir miesto plėtros departamentui (HUD) ir daugiausia garantuoja veteranų reikalų / VA paskolas ir federalinę būsto administraciją / FHA paskolas..
2009 m. Paskatų sąskaita „išgelbėjo“ Fannie ir Freddie. Tarp šių dviejų bendrovių buvo naudojama 187,5 mlrd. Nuo tada jie grąžino šią sumą, o vėliau - 218,7 milijardo dolerių. [4] Tai reiškia, kad Fannie ir Freddie išpardavimas galiausiai tapo pelningas mokesčių mokėtojams ir JAV iždui..
„Fannie Mae“ savo vardą gauna nuo santrumpos FNMA, reiškiančios Federalinę nacionalinę hipotekų asociaciją. „Freddie Mac“ savo vardą gauna taip pat, nors šiek tiek mažiau akivaizdžiai. Jis kilęs iš sutrumpinimo FHLMC, reiškiančio Federalinę paskolų hipotekai korporaciją. Ginnie Mae vardas kilęs iš GNMA arba Vyriausybės nacionalinės hipotekų asociacijos.